실거주자 중심 부동산 절세 전략 (2025년 최신판)

실거주자 중심 부동산 절세 전략 (2025년 최신판)

2025년 현재, 부동산 시장은 투자 목적보다는 실거주자 중심의 정책 기조로 재편되고 있습니다.
그에 따라 실거주자라면 꼭 알아야 할 절세 전략도 함께 주목받고 있습니다.
이번 포스팅에서는 실거주 요건을 갖춘 1주택자를 중심으로, 놓치기 쉬운 절세 포인트를 정리해드립니다.

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✅ 1. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건

가장 핵심적인 절세 전략은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것입니다.
2025년 기준, 아래 조건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다:

• 보유기간 2년 이상
• 실거주 2년 이상 (조정대상지역일 경우 필수)
• 양도가액 12억 원 이하
• 단, 12억 초과분에 대해서는 차등 과세

예를 들어 13억에 집을 팔 경우, 1억 원에 대해서만 과세됩니다.
여기서 실거주 ‘기간’이 매우 중요하며, 주민등록 이전과 실제 거주 기간이 일치해야 합니다.

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✅ 2. 장기보유특별공제 활용

양도세 비과세 요건을 충족하지 못한 경우에도, 장기보유특별공제를 통해 세금을 줄일 수 있습니다.

• 최대 80% 공제 (보유 + 거주 연수에 따라 차등 적용)
• 보유 15년 + 실거주 10년 이상 시, 최대치 가능
• 보유만 하고 실거주 이력이 없으면, 공제율이 절반 수준으로 낮아짐

이 제도는 실거주자가 장기 보유할수록 혜택을 받는 구조이므로, 단기간 매매는 피하는 것이 유리합니다.

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✅ 3. 일시적 2주택 비과세 요건

새 집으로 이사하며 기존 주택을 처분하지 못한 경우, 일시적으로 2주택자가 될 수 있습니다.
하지만 조건을 맞추면 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다:

• 새 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 처분
• 둘 다 1세대 1주택 요건을 갖춰야 함
• 실거주 기간이 명확해야 함

즉, 실거주 목적의 매매임을 증명하는 것이 핵심입니다.

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✅ 4. 주택 수 산정 제외 요건 체크

실거주 중인 1주택 외에 아래 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다:

• 분양권, 입주권 (일정 조건 하에)
• 60㎡ 이하 농어촌주택
• 취학·근무상 불가피한 지역 이주로 인한 주택 보유

이를 통해 다주택자로 오인받는 것을 방지하고, 1세대 1주택 혜택을 유지할 수 있습니다.

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✅ 5. 절세 전략은 '미리 준비'가 핵심

절세 전략은 거래 직전에 고민해서는 늦습니다.
주택 매수·매도 계획과 보유·거주 이력 관리,
그리고 가족 간 증여 또는 상속도 5년 단위로 계획해두면 유리합니다.

세무 상담을 통해 맞춤형 전략을 사전 설계하는 것이 실거주자의 최대 무기입니다.

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✅ 마무리: 실거주자가 가져갈 수 있는 ‘세금 혜택’, 놓치지 마세요!

실거주자는 단순히 **세입자가 아닌 ‘정책 수혜자’**입니다.
정부 정책은 점점 실거주자 중심으로 기울고 있으며, 이를 잘 활용하면 수천만 원의 세금 절감 효과를 볼 수 있습니다.
부동산 절세 전략, 지금부터라도 준비해두세요.