🏠 전세 사라진 시대, 내 집 마련은 언제가 적기일까?

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🏠 전세 사라진 시대, 내 집 마련은 언제가 적기일까?

경제153 2025. 6. 10. 19:56

🏠 전세 사라진 시대, 내 집 마련은 언제가 적기일까?

최근 부동산 시장의 가장 뚜렷한 변화 중 하나는 바로 전세의 급감입니다.
과거 한국 주거시장의 상징과도 같던 전세는 점점 사라지고 있고,
대신 월세 비중이 급격히 증가하고 있습니다.

이 변화 속에서 많은 실수요자들이 묻습니다.
“과연 지금이 내 집 마련 적기일까?”

📉 1. 전세가 사라지고 있다?

전세는 오랫동안 무주택자에게 유용한 ‘주거 사다리’ 역할을 해왔습니다.
하지만 최근 시장에서 전세는 빠르게 사라지고 있습니다.

✅ 전세 → 월세 전환 통계

구분 2020년 2023년 2025년 (상반기)

서울 전세 신규 계약 비중	58%	42%	31%
서울 월세 신규 계약 비중	32%	51%	64%
평균 보증금 대비 월세 비율	3.1%	4.2%	5.8%

📌 **2025년 현재, 전세는 '주류'가 아닌 '틈새 옵션'**이 되어버렸습니다.

💸 2. 왜 전세가 줄어들었을까?

📈 ① 금리 상승

집주인은 전세 보증금을 받아도 은행 이자보다 수익이 낮음
차라리 월세로 전환해 매달 고정 수익 확보

🏦 ② 전세사기 및 제도 리스크

깡통전세, 역전세 등 전세사고 잇따르면서 집주인과 세입자 모두 기피
정부의 전세 보증보험 의무화로 집주인의 부담 증가

🧾 ③ 세제 변화

월세에 대한 세제 혜택 증가
전세금 증여로 간주되는 리스크로 인해 고가 주택 중심으로 월세 확산

🏠 3. 내 집 마련은 왜 고민되는가?

🤷‍♂️ 이유는 다양합니다.

📉 “집값 더 떨어질까봐”
💰 “금리가 너무 높아서 부담돼”
⏳ “전세 재계약했으니 2년 더 기다려야…”
🔍 “내가 살고 싶은 집은 너무 비싸”

하지만 전세가 사라진 지금, 월세에 계속 살며 무주택을 유지하는 것도 리스크입니다.

⏰ 4. 지금이 적기일까?

🧠 지금 시장은 ‘하락기 → 반등기’ 과도기

항목 2023년 하반기 2024년 2025년 상반기

수도권 아파트 실거래가	↓ -5.8%	±0%	↑ +3.2%
신규 분양 청약경쟁률	평균 5:1	평균 12:1	평균 19:1
금리	3.5%	3.75%	3.5% → 인하 전망

📌 지금은 집값이 오르기 직전 or 막 오르기 시작한 시점입니다.
‘실거주 목적의 내 집 마련’엔 전략적 진입이 가능한 타이밍입니다.

📊 5. ‘내 집 마련 적기’ 판단 기준은?

항목판단 기준내 상황은?

자금 여력	총 자산 대비 주택 구입 비율 60% 이하	✅ or ❌
대출 부담	DSR 40% 이하, 고정금리 가능 여부	✅ or ❌
거주 기간	5년 이상 거주 가능 시점인지	✅ or ❌
전월세 대안	현재 월세가 실거주비용보다 비싼지	✅ or ❌

👉 ✅가 3개 이상이면 내 집 마련 고려 시점입니다.

🧭 6. 어떻게 준비해야 할까?

📌 전략 ① 생애최초/특공 적극 활용

생애최초 주택 구입 시 LTV 최대 80% 가능
보금자리론, 디딤돌 대출 등의 저리 정책 적극 활용

📌 전략 ② 구축·외곽도 검토

신축 위주 매수는 경쟁 심화 + 고가
입지 괜찮은 준신축, 구축 아파트는 가격 메리트 존재

📌 전략 ③ 전세 만기 전 ‘타이밍 매수’

전세 만기 6개월 전부터 매수 준비 → 잔금 타이밍 맞추기
이사비용 최소화 + 전세 자금 잔금으로 활용

📌 7. 전세 시대 종말 이후의 주거 전략

구분 과거 (전세 중심) 현재 (전세 축소)

전략	전세 → 청약 대기 or 갭투자	월세 or 매수 바로 고려
주거비	보증금 중심	월 고정비 증가
리스크	전세사기, 깡통전세	월세 부담, 자산 형성 지연

👉 전세 시대가 사라지면, 집을 사는 시기와 방식이 곧 미래 자산 전략이 됩니다.

✍️ 마무리: 기다릴수록 기회는 줄어든다

전세가 사라진 시대,
‘언제 살까?’를 고민하는 동안 집값은 오르고,
월세는 자산을 깎아먹는 고정비가 됩니다.

✅ 실수요자라면 지금은 매수 전략을 다시 짜야 할 시점입니다.
무리한 투자가 아니라, 현실적인 재무계획과 정부정책을 활용한 실거주 매수가 중요합니다.